Česká národní banka překvapila odborníky i veřejnost: základní sazba se zvýšila o 1,25 %. Včerejší razantní krok má dva významy. ČNB chce dosáhnout toho, aby stouply úroky komerčních úvěrů a hypoték. Ten druhý význam je možná ještě významnější. Centrální banka vyslala jasný signál, že chce bojovat s inflací a inflačním očekáváním.
Současný krok má možná podobný význam jako opatření ČNB z listopadu 2013, kterým výrazně oslabila kurs koruny. Tehdy centrální banka chtěla zastavit deflační vývoj a oslabit deflační očekávání, což mělo příznivý vliv i na skomírající trh nemovitostí, jak jsme psali v úvodu článku Pražský trh s byty v roce 2016
Včera Česká národní banka vyslala opačný signál. A dlužno dodat, že se jí to povedlo. Stačí si přečíst všechny dnešní články: téměř ve všech se opakují výrazy: „nečekaný krok“, „radikální zvýšení “, „ČNB překvapila odborníky i veřejnost“. Dokonalé PR. Tím spíše, že guvernér ČNB navíc jasně deklaroval, že je banka připravena jít ještě dále.
To vše jsou jasné signály i pro hypoteční trh
Přestože sazby hypotečních bank nejspíš zareagují s jistým zpožděním, řada potenciálních zájemců o koupi nemovitosti nyní možná přehodnotí svůj záměr. Ti obezřetnější si možná uvědomí, že nízké úroky tu nejsou navždy a že by mohli mít výrazné problémy při refixaci úroků za několik let.Co z toho plyne pro realitní trh
Developeři a na základě jejich opakovaných vyjádření i novináři v posledních době tvrdili, že za rostoucí ceny může pomalé stavební řízení a nedostatečná nabídka. Částečně je to pravda. Avšak letošní cenový růst je tažen především výjimečným růstem POPTÁVKY. Vždyť za první letošní půlrok se v hlavním městě prodal stejný počet novostaveb jako jiné roky za celý rok!A právě s poptávkou se rozhodla zahýbat Česká národní banka. Bohužel to byla předtím ona sama, kdo v reakci na pandemii covidu pomohl přehřívání realitního trhu. A to tím, že znovu zvýšila hranici LTV u hypotečních úvěrů až na 90 % a změkčila předchozí požadavky na poměr příjmů a všech úvěrových splátek domácností. Na realitní trh se počínaje podzimem 2020 vrhli drobní investoři, kteří se rozhodli uchránit své úspory a přes hypoteční páku nakupovali investiční byty jako o závod. Část investičních kupců po dnešním oznámení o růstu základní sazby podle mého názoru svůj záměr odloží.
Nalezne trh s byty novou rovnovážnou úroveň?
Nynější krok by mohl realitnímu trhu pomoci. Každé zpomalení poptávky, každé zbrzdění růstu cen totiž může trh ochránit před prasknutím cenové bubliny. Kroky centrální banky by mohly pomoci najít realitnímu trhu novou rovnovážnou úroveň, i kdyby mělo v některých lokalitách dojít k drobné cenové korekci na úrovni 2-3 %. Výraznějšího poklesu se neobávám. Češi totiž považují již tradičně nemovitosti za bezpečný typ investice.Dnešní pohyb sazeb má ještě jeden efekt: oznámení o skokovém růstu sazeb na 2,75 % vedlo k okamžitému zpevnění české koruny. Když si k tomu přičtete ještě prezentované očekávání ČNB, že koruna zpevní v příštím roce až na 24,20 Kč, je zřejmé, že zahraniční investoři do českých rezidenčních nemovitostí mají v současné době více důvodů k prodeji než k nákupu.
Pavel Velebil, managing partner, TIDE REALITY spol. s r.o.
Tento komentář byl v anglické verzi uveřejněn na odborném realitním webu The Prime:
PAVEL VELEBIL: TODAY’S SHOCK RATE HIKE COULD HELP THE MARKET FIND A NEW BALANCE
