Ceny bytů a nemovitostí obecně
Česká média se v minulých měsících zajímavě rozdělila. Zatímco nejčtenější seriózní deník v polovině roku použil titulek „Ceny bytů dále klesají, předpovědím navzdory“, ekonomický týdeník ze stáje společnosti Economia vyjádřil názor, že levněji už nebude, a je čas výhodných nákupů. Čert se v tom vyznej.
Aby pochybnostem nebylo dost, na rozdíl od Velké Británie nejsou katastrální úřady schopny vydat jakoukoli statistiku skutečných realizovaných cen. Ponechejme stranou typické české námitky, „že by to stejně nebyla pravda“, protože Češi nepíšou do kupní smlouvy plnou kupní cenu. Tato námitka dnes již není pravdivá. Z popsaného přístupu se prodávající vyléčili v tom okamžiku, kdy se hypotéky staly běžným platebním nástrojem při koupi nemovitostí. Kupující je k tomu donutili.
Nejprve chtěli celou cenu v kupní smlouvě, aby mohli čerpat 100% hypotéku, dnes se zase chtějí zalíbit bance a ukázat, že jejich hypotéka má jen 80 % LTV, aby získali lepší úročení. Katastr by tedy mohl získat a interpretovat relevantní data – kdyby ovšem chtěl. O měsíční indexaci cen „tříložnicových řadových domů“ v rámci okresu, města nebo dokonce PSČ se nám tedy i nadále může jen snít.
Kdo může nabídnout relevantní data?
Existuje v České republice nějaká jiná autorita, která by byla ochotná vzít na sebe riziko prvenství a skutečné případy začala mapovat a následně i interpretovat? Hypoteční banky tyto údaje mají, ale patrně je nesmějí použít. Anebo zatím nezjistily, že je mají. :c)
Realitní asociace a komory trpí roztříštěností a nedostatkem dat. Asociace realitních kanceláří, ač funguje nejdéle a často se snaží vystupovat jako mluvčí realitních kanceláří, doposud do svých řad nenalákala ani jednoho z osmi největších hráčů českého rezidenčního trhu. Česká komora realitních kanceláří, jejíž jsme členem, si tvorbu cenových map vytkla jako jeden ze svých cílů, zatím jsme však na začátku celého procesu.
V tisku jsou často citované závěry z úst představitelů Institutu regionálních informací. Bohužel, toto je pokus o přesnou interpretaci nepřesných dat.
Jdou dělat přesné závěry z nepřesných dat?
Institut regionálních informací (IRI) má své výpočty založen na nabídkových cenách. Trh nemovitostí přitom v posledních dvou letech ukázal, že realizované ceny se od nabídkových liší od 0 % do 20 %. Za druhé, tzv. průměrný byt podle IRI reprezentuje panelákovou „třiplusjedničku“ (Plocha průměrného bytu 3+1 podle IRI je 66 m2).
Příliš málo pro dnešní trh. Jak se jejich statistiky dokážou poprat s hlavním městem, kde 99 % „nepanelových“ bytů 3+kk má plochu větši než 75 m2? Jaktože IRI publikuje ceny průměrných bytů (viz výše) na Praze 2, když v této čtvrti ani jeden takový byt neexistuje. A co kdyby s mapováním cen pomohly realitní servery? Jistě vás to už také napadlo. I tady by se však pracovalo s nabídkovými a nikoli skutečně dosaženými cenami.
O komentování vývoje trhu se snaží několik velkých realitních kanceláří. Obecně však mezi jednotlivými účastníky trhu vládne vzájemná nedůvěra a některé komentáře v tisku týkající se cen znějí trochu účelově. U rezidenčních realitních kanceláří navíc není sběru, klasifikaci, třídění a interpretaci dat věnována taková pozornost jako u komerčních kanceláří a neexistuje jednotná metodika. O sdružení, jakým je Prague Research Forum se nám zatím v rezidenční oblasti trhu může jen zdát.
Kudy vede cesta z tunelu? Existují dvě základní cesty. Tou první je změna způsobu práce katastrálních úřadů. Profesní asociace by v tomto tlaku na katastr mohly sehrát svou nezaměnitelnou roli. Druhou cestou je vytvoření pracovní skupiny jdoucí napříč profesními sdruženími tvořené významnými realitními kancelářemi s celostátní působností, regionálními hráči i množstvím menších realitních kanceláří. Metodika sběru a práce s informacemi by však patrně musela být vytvořena některou významnou organizací zabývající se průzkumy trhu. Pouze takovýto nezávislý subjekt by pak měl data zpracovávat a v agregované podobě je poskytovat k dispozici všem členům takového sdružení.
