Pavel Velebil, jednatel TIDE REALITY s.r.o.
Ještě v roce 2013 kupující smlouvali, prodávající slevovali, developeři přicházeli na trh s menšími a levnějšími byty. Co je zdrojem nynější nákupní horečky na trhu s byty? Kdy vlastně nastal zlom?
Co přineslo obrat?
V roce 2014, v době, kdy diskutéři pod články nadále spílali novinářům a naznačovali jejich spojení s „developerskou lobby“ za názor, že ceny bytů jsou již na dně, se skutečná situace na trhu začala měnit. Přes kritiku, kterou schytala ČNB za razantní intervence z listopadu 2013 vedoucí k poklesu kursu koruny, byl právě tento krok jedním z podstatných faktorů obratu.
Česká národní banka - kapitola první
Guvernér i víceguvernéři české centrální banky v několika rozhovorech zdůraznili, že cílem devalvace koruny je ukončit deflaci, tedy pokračující pokles cen. I z laického hlediska je negativní vliv deflace na chování spotřebitele zřejmý. Kupující v očekávání dalšího poklesu cen odkládají svoje nákupní rozhodnutí, díky tomu ale zboží dlouhodobé spotřeby (televize, ledničky, auta, nemovitosti) nemá odbyt. Výroba jede na nižší obrátky a hrozí situace, kdy budou vlivem deflační spirály klesat nejen ceny, ale i množství vyrobeného (postaveného) zboží. Přestože řada kritiků říká, že ekonomika v té době už vykazovala známky obratu a že by růst přišel i bez zásahů ČNB, přispěly kroky naší centrální banky k tomu, že se změnilo uvažování lidí. Přestali očekávat další pokles cen a začali nakupovat. Na realitním trhu se tento trend viditelně projevil v druhé polovině roku 2014, kdy se větší optimismus kupujících spojil s lepší dostupností hypoték (hypoteční index začal klesat v lednu 2014).
Bytový projekt Hvězda - realizace 1995-1998
Přístupné hypotéky jako zdroj poptávky
Ještě na konci roku 2013 ukazoval hypoindex průměrný úrok 3,1 %. Po celý následující rok úrokové sazby hypotečních úvěrů klesaly a na konci roku 2014 tento index ukázal hodnotu 2,4 %. Prémioví klienti v té době již ale byli schopni dosáhnout na sazbu blížící se 2 %. A i když ve druhé polovině roku 2015 úrokové sazby stouply o 0,1-0,2 %, od prosince 2015 opět klesají Díky tomu se zlepšila dostupnost vlastního bydlení pro mladší kupující, kteří typicky používají nízký podíl vlastních zdrojů a vysokou hypotéku, pro koupi bytu na hypotéku se díky levným finančním zdrojům rozhodla i řada drobných investorů.
Investice zdrojem poptávky po menších bytech
Češi obecně vnímají investici do nemovitostí jako bezpečnou a ve srovnání s termínovanými úroky a dluhopisy jako výnosnější alternativu. Klesající úroky z vkladů, zajímavý výnos z pronájmu a počínající růst cen bytů vyvolaly v Praze značnou poptávku po bytech na investici.
Praha je v rámci ČR specifickým realitním trhem. Trh pronájmů je segmentovaný, existuje poptávka po luxusních bytech v historickém centru s nájemným dosahujícím 100 000 Kč měsíčně i po levném studentském bydlení. V kategorii dostupného bydlení, tedy u bytů 1+kk a 2+kk s nájemným v rozmezí 10 000 – 20 000 Kč měsíčně poptávka roste díky vnitřní migraci (tedy stěhování zejména mladé generace za prací do hlavního města), novému přílivů „expatů“ do České republiky a v neposlední řadě i zvyšující se poptávce mezi studenty. V posledních dvou letech se nájmy v této kategorii bytů v Praze zvýšily až o deset procent a tím se zdvihl i zájem o koupi bytu na investici.
Apus villa - nové byty v Praze 1
Jaké projekty bodovaly u investorů
Příliv investorů se výrazně projevil u dvou významných rezidenčních projektů: Rezidence Garden Towers společnosti Central Group v Praze na Žižkově a u 1. etapy Rezidence Waltrovka společnosti Penta Investments, jejíž prodej byl zahájen na jaře 2015. Přestože Rezidence Waltrovka není primárně projektem určeným pro investory, její první etapa zahrnovala převážně menší byty v blízkosti stanice metra. V obou projektech se byty menší velikosti prodávaly velice rychle a investoři tvořili výraznou část kupujících. Středem zájmu zájemců o koupi bytu na investici se v Praze obecně staly zejména projekty navazující na centrum města (jako je právě Garden Towers) anebo projekty u metra (jako je Rezidence Waltrovka, Smart byty Nové Butovice anebo v luxusnější kategorii Rezidence 4U Living prodávaná naší realitní kanceláří).
Rok 2016 – zrychlení prodejů, nárůst cen bytů
Do roku 2016 developeři a prodejci vstupovali s optimismem. Nezaměstnanost dále klesala, platy rostly, zatímco úroky hypoték pokračovaly v poklesu. Po letech krize a stagnace a obratu k lepšímu v roce 2015 byl počátek roku osvěžující. Další zvýšení poptávky ukázal již leden a únor - v prodejích obvykle nevýrazné měsíce. Počet poptávajících dále vzrostl a rozhodovací proces zájemců o nové bydlení se zejména oproti krizovým rokům výrazně zkrátil. Už v roce 2015 developeři avizovali 7000 prodaných bytů. I když je toto číslo výrazně zkresleno tím, že Ekospol do prodejů započítával i své rezervační smlouvy uzavřené na byty bez územního rozhodnutí, jde o vysoké číslo a díky tomu se v Praze doprodalo i množství bytových jednotek označovaných jako ležáky. V roce 2016 se díky rostoucí poptávce, výprodeji bytů z dříve dokončených bytů a nedostatečné nové nabídce začala nabídka nových bytů zužovat. Díky kombinaci těchto tří faktorů v roce 2016 začaly v Praze ceny nově stavěných bytů a v reakci na to i ceny starších bytů rychleji růst. Některé statistiky ukázaly 12 % meziroční nárůst cen pražských bytů, jiné mluví o 20% zvýšení cena za uplynulé dva roky. Starší byty dokonce k 1. listopadu 2016 skokově zdražily o 4 %. Zákon k tomuto datu přenesl povinnost hradit čtyřprocentní daň z nabytí z prodávajícího na kupujícího, ceny nemovitostí však neklesly.
Bytový dům Na Topolce, Praha 4-Podolí. Volných míst, jako je toto, již v Praze mnoho není.
Nižší nabídka nově stavěných bytů – kdo za to může?
Zužuje se opravdu v Praze nabídka volných bytů? Statistiky říkají, že ano. Za první 3 čtvrtletí roku 2016 bylo prodáno přibližně 4800 bytů v novostavbách. Za stejné období však byla vydána stavební povolení jen na 862 bytů. Rozevírající nůžky mezi nabídkou a poptávkou jsou zřejmé. I při pohledu na realitní servery je vidět, že nabídka je dnes daleko užší. Zkuste si v širším centru (Praha 4, Praha 5 s vyloučením okrajových sídlišť, Praha 6, Praha 7, Praha 8-Karlín) najít byt 2+kk do 5 mil. Kč. Ani na největším realitním portálu dnes dostatek nabídek tohoto typu nenajdete.
Co je příčinou tak nízkého počtu nově povolených staveb? Povolovací proces zahrnuje několik postupných etap. U větších projektů se investoři nevyhnou posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), následuje územní řízení, jehož výsledkem je tzv. územní rozhodnutí (přesněji rozhodnutí o umístění stavby“), které již přesně definuje tvar a polohu budovy (budov), kapacitu (podlahovou plochu i počet jednotek), polohu příjezdu a přístupu i tzv. dopravu v klidu (tedy kapacitu parkování). Proces od nákupu pozemku k vydání územního rozhodnutí dnes často trvá déle než 4 roky. Zahájení stavby však vyžaduje stavební povolení, což obvykle zabere další dva roky. Důvodů je celá řada. Obě strany sporu (tedy protestující veřejnost a developeři) uvádějí řadu protichůdných důvodů, na jednom z nich se ale patrně shodnou všichni: rozporuplný a zdlouhavý postup stavebních úřadů podporovaný postojem některých radnic (jako např. u Prahy 11) proti jakékoli nové výstavbě. Důsledkem prodloužení doby získání územního rozhodnutí a stavebního povolení je i růst cen.
Česká národní banka – kapitola druhá
Hrozí tedy přehřátí trhu? To ukáže následující rok. Současný vývoj však nenechal klidnou Českou národní banku. Ta vydala několik doporučení týkajících se rizikovosti úvěrů a limitů pro hypotéky s vyšším LTV (loan to value) než 80 %. Jinými slovy, cílem regulace ČNB je dosáhnout toho, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry ve výši 100 % hodnoty nemovitosti, striktně omezila úvěry nad 90 % a výrazně snížila počet hypoték v rozmezí LTV 80-90 %. Součástí regulace je i doporučení, aby úvěry na investiční nákupy byly poskytovány do 60 % (v odůvodněných případech u klientů s historií 70 %) hodnoty nemovitosti. Tyto kroky samozřejmě mohou ovlivnit koupěschopnou poptávku a vést k ochlazení trhu. Ne všechny komerční banky tento postup ČNB uvítaly. V Parlamentních listech na to přesvědčivým způsobem zareagoval víceguvernér ČNB Vladimír Tomšík.
Kam se bude trh s byty vyvíjet v roce 2017 ?
Pravděpodobným scénářem je mírné snížení poptávky a zpomalení tempa růstu cen. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 % hodnoty nemovitosti negativní vliv. Řada domácností díky nedostatečným úsporám na byt ve vlastnictví nedosáhne. Výrazněji tím mohou být zasaženy spíše levnější projekty na okraji Prahy, ale ochlazení poptávky může ovlivnit i náladu ostatních kupujících. Jednoduše řečeno – nebudou muset se svým rozhodnutím tak spěchat. Důležitý bude i vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2017. Na druhou stranu proti poklesu cen mluví zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.
A jaké zajímavé projekty by mohl přinést nový rok 2017? Na to se podíváme v dalším článku, který plánujeme na konec ledna.
TIDE REALITY byla založena v únoru 1993. Již od roku 1995 se (kromě pronájmů pro pracovníky zahraničních firem a ambasád) soustředíme i na prodej bytů a rodinných domů v developerských projektech v Praze a okolí.
Mezi poslední úspěšně realizované zakázky patří prodej bytů v projektech Bydlení Pod Vinohradem v Praze 4-Braníku, Jinonická vyhlídka v Praze 5-Jinonicích či rodinných domů v Praze 6- Lysolajích, V současné době nabídka zahrnuje mimo jiné luxusní byty v projektech Rezidence 4U Living na okraji Podolí a nové byty v Praze 1, Krakovské ulici nebo rodinné domy v Top Rezidenci Šárecké údolí.
Pavel Velebil je zakládajícím společníkem a jednatelem společnosti zodpovědným za nové obchodní příležitosti a budování vztahů s developerskými společnostmi.
